新鴻基地產(00016.HK) +8.400 (+6.163%) 沽空 $2.93億; 比率 26.607% 今早平開後持續向上，盤中曾高見144.9元一度彈高6.3%，現升4.9%，報143元。花旗指新地在2026財年上半年錄得175億港元銷售，加上「海日灣二期」的90億港元，全年銷售有望突破350億港元，超越公司原定300億港元目標。該行指新地2026財年上半年派息增長3%，決定調高對其2026至2028財年的股息預測至每股3.88、4.15及4.50港元，基於盈利及股息前景改善，花旗維持「買入」評級及「首選」地位，並將目標價由105港元大幅上調至168港元，折讓幅度收窄至淨資產值的20%。
新地昨日(26日)收市後公布截至去年12月底止中期業績，營業額527.05億元，按年升32%。純利102.47億元，按年升36.2%；每股盈利3.54元。派每股中期息98仙，上年同期派95仙。在撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利按年升16.7%至122.13億元，每股基礎溢利4.21元。期內，集團來自物業銷售的溢利為48.85億元，按年升94.9%。按所佔權益計算，集團期內錄得的合約銷售總額約189億元。期內的總租金收入按年持平，為122.85億元，淨租金收入按年下跌1%至89.5億元。
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期內，集團在香港的物業投資組合繼續為集團帶來龐大而穩定的經常性收入。連同所佔合營企業及聯營公司的貢獻，集團的總租金收入按年持平，為87.97億元，而整體出租率則維持在高水平。截至去年底，集團的淨負債比率為13.5%，利息覆蓋率為8.7倍。
【中期派息增 憧毛利率上升】
花旗指，新地受惠於利潤率回升，預計新地至2028財年每股盈利及股息將錄得7%的年均增長。花旗上調盈利預測，主要基於五大因素：一是香港銷售有望在2026財年超越350億港元；二是營業利潤率在2026財年下半年回升至約15%，並於2027至2028財年突破20%；三是尚未入帳的銷售規模龐大，包括香港約220億港元(利潤率15-20%)及內地約40億港元(利潤率約30%)；四是中期租金收入有望受惠於樓面面積擴張、辦公室出租率提升，以及零售租金於2026年底回復平穩；五是負債比率進一步降至13%，具備充足空間進行新投資。公司亦重申無需任何稀釋股權的融資安排。
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摩根大通指，新地2026財年上半年盈利按年增長17%，遠超預期的4%增幅，主要受惠於中國內地發展項目表現強勁。值得留意的是，公司三年來首次上調中期股息3%，顯示管理層對前景充滿信心。同時，淨負債比率由15.1%進一步改善至13.5%。隨着香港地產項目利潤率有望由8%回升至中雙位數水平，新地未來三年盈利年均增長可達6%，若銷售動能持續強勁，增長更有上行空間。在香港發展商之中，新地的盈利增長最具可見性。加上公司擁有約2,000億港元可售資源，能充分把握市場復甦，估值溢價有望持續，並因稀缺性而獲得支持。花旗指出，香港樓市已由「復甦初期」步入「擴張期」，因此預期新地的淨資產折讓將由目前的34%逐步收窄至22%，與過往行業處於擴張階段時的平均水平一致。基於此，花旗將新地目標價定為162港元，意味著仍有19%的上升空間。
摩根士丹利，新地2026財年上半年香港地產項目利潤率由2025財年的12.2%下跌至7.6%，顯示利潤率承壓，但相信已觸底，預期利潤率將於2026財年下半年顯著回升至約15%。該行指新地目前估值具吸引力，估值為預期市賬率0.6倍及長期股息2.8回厘，雖然股息率已不算特別高，但該股仍被視為香港樓價及港股市場復甦的代表性標的。換言之，投資者若看好香港房地產及股市的持續回暖，新地的股價表現將成為重要的參考指標。
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下表列出5間券商對新地(00016.HK) +8.400 (+6.163%) 沽空 $2.93億; 比率 26.607% 投資評級及目標價：
券商│投資評級│目標價
花旗│買入│105元->168元
高盛│買入│159->164元
摩根大通│增持│162元
里昂│跑贏大市│110->148元
摩根士丹利│增持│120元
券商│觀點
花旗│強勁資產周轉率提升利潤率，盈利表現理想增派息
高盛│本地物業銷售超額完成，中期每股派息增加有驚喜
摩根大通│中期盈利增長勝預期，淨負債比率進一步改善，料資產淨值降至22%
里昂│中期派息增加釋放積極信號。市場情緒好轉，將資產淨值降至30%
摩根士丹利│每股派息增加有驚喜，本港物業銷售利潤率雖降但料已見底
(ta/w)(港股報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2026-02-27 12:25。)
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