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新世界现金流回复正数，财务稳健筑底迎加快发展
新世界发展近期公布的财务数据显示，其经营状况出现关键性转折点。最显着的指标莫过於融资前现金流已回复正数，这明确传达出一个积极信号，经过一段时间的策略性调整与积极管理，集团的财务根基已重新巩固，整体状况...
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新世界现金流回复正数，财务稳健筑底迎加快发展
分析员 : 张智威  (联席董事, 信诚证券有限公司)
新世界发展近期公布的财务数据显示，其经营状况出现关键性转折点。最显着的指标莫过於融资前现金流已回复正数，这明确传达出一个积极信号，经过一段时间的策略性调整与积极管理，集团的财务根基已重新巩固，整体状况趋於稳定，为未来稳中求进奠定了坚实基础。此一现金流由负转正的表现，反映财务管理见效，亦有助应对市场波动。

首先，集团财务回稳的核心体现在於现金流的根本性好转。融资前现金流转正，意味着集团依靠核心业务营运及投资活动所产生的现金流入，已足以覆盖相关的现金流出，减少了对外部融资的依赖。这反映了集团营运效率的提升以及资金管理的成效，是财务体质健康的关键指标。与此同时，集团的减债工作取得显着成效，与现金流改善形成良性循环。具体数据令人鼓舞，全年总债务及净债务相较一年前分别大幅下降57亿港元及36亿港元。若以半年度比较，净负债更减少了45亿港元。这种积极的去杠杆行动，直接降低了集团的财务风险敞口。债务总额下降，加上有效的利率管理，使得集团的总融资成本得以控制。数据显示，其平均利率已下降至4.8%，带动总融资成本从上一年度的87亿港元，按年减少至74亿港元。融资成本的节省，进一步纾缓了利润压力，并将更多现金留存於集团内部，用於支持业务发展或进一步强化资产负债表。

另外，为确保财务稳健的可持续性，新世界在优化债务结构方面取得了重大进展。集团成功完成了总额高达882亿港元的再融资安排，此举有效地将债务到期高峰期向後延续，显着提升了短至中期的流动性安全垫，为业务运营和战略投资提供了更大的财务空间。此项再融资成果直接反映在债务到期分布上。在短短一年内（从2024年6月至2025年6月），两年内到期的债务金额从738亿港元大幅下降至290亿港元，降幅超过60%。更为乐观的是，在2026财年（即2025年7月至2026年6月），到期的债务规模仅为66亿港元。这种平稳的到期债务分布，极大地降低了集团近期面临的再融资压力和流动性风险，使管理层能更从容地规划未来。此外，集团还获得了由德银安排的39.5亿港元已承诺贷款额度，主要用於日常融资活动。这不仅为集团提供了额外的流动性备用选项，也显示了金融机构对新世界财务状况改善的认可与信心。此额度未来还可根据需要扩大规模，进一步增强了财务灵活性。

强劲的现金流背後，是集团核心业务的稳健表现。新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚指出，即使在市场存在不确定性的情况下，集团在刚结束的财年仍成功达成了260亿港元的物业销售目标。香港及内地多个楼盘销售均录得佳绩，证明其产品具备市场竞争力。笔者相信集团未来将继续把握市场利率下行、地产市道气氛回升的契机，全力推进销售，以加速资金回笼。新世界亦为此已订立2026财年270亿港元的物业销售目标，显示对未来销售前景充满信心。集团在香港有不少的土地储备，为持续销售提供充足弹药。在2026财年，集团计划推出超过2,100个住宅单位，连同合资项目，将为市场提供稳定供应。

新世界的长远增长动力，与其对香港未来重大发展规划——北部都会区的前瞻性部署密切相关。集团积极配合政府政策，在北部都会区内拥有大量土地资源，预计可释放巨大的潜在价值。根据资料，集团在该区拥有约1,500万平方尺的应占农地面积，可转化为约1,200万平方尺的应占总楼面面积。这庞大的土储将分阶段转化为发展项目：短期（最早2027财年推售）： 两个已完成补地价的项目（马适路及龙田村第4期），预计提供超过3,000个单位，总楼面面积约50万平方尺。中短期（1-2年内）： 约200万平方尺楼面的项目预计完成换地程序。中长期（3-5年内）： 约620万平方尺楼面将进行城市规划及换地申请。长期： 另有近320万平方尺楼面的发展潜力。这项有系统的土地转化计划，不仅为集团提供了清晰且可持续的发展路径，更将成为未来现金流和盈利增长的重要引擎。通过有序释放农地价值，新世界能够在控制资本投入的同时，确保长期的货源供应与资金回笼。

综上所述，新世界集团通过一系列果断而有效的财务管理措施，成功实现了现金流回正、债务总额下降、融资成本减省及流动性大幅改善的目标。管理层强调，未来将继续专注於改善现金流、积极管理财务及妥善处理债务，秉持「稳中求进」的方针。当前，充足的现金流为新世界提供了坚实的财务底气，使其在面对市场周期时更具韧性。结合其核心物业销售的强劲表现、优化的债务结构，以及在北部都会区的战略性土地储备，准备好迎接市场复苏带来的机遇。此番财务状况的回稳，无疑是新世界发展历程中的一个重要里程碑，标志着集团已成功穿越挑战，进入一个更为稳健的发展新阶段。
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更新日期为: 2023年1月6日